اوراق حق تقدم این روزها از سوی متقاضیان خرید مسکن از استقبال بالایی برخوردار شده است چرا که در حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز دیگر خبری از انتظار چند ماهه برای سررسید زمان انتظار و وکالتهای بلاعزل نیست. فرد دارنده اوراق وام مسکن به راحتی می تواند این اوراق را به هر فردی که می خواهد انتقال دهد و قبل از اینکه قیمت مسکن افزایش یابد زمان را مدیریت کند.برای اطلاع بیشتر از مزیتهای اوراق وام مسکن به سراغ قاسمی رئیس اداره کل طرح و برنامه بانک مسکن رفتیم تا از مزیتهای این حساب نسبت به حساب پس انداز مسکن هم برای بانک مسکن و هم برای متقاضیان وام مسکن جویا شویم.  

قاسمی گفت: در حال حاضر یک سوم کل منابع بانک مسکن از محل حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز است. درصورتی که حساب صندوق پس انداز مسکن حدود 10 درصد منابع بانک را تشکیل می دهد.

وی افزود: در حال حاضر هر برگ اوراق حق تقدم 500 هزار تومانی در بازار 70 هزار تومان خرید و فروش می شود و به عبارتی متقاضی خرید خانه برای وام 20 میلیونی اوراق حق تقدم می بایست 2 میلیون و 800 هزار تومان بابت خرید اوراق بپردازد اما در حساب صندوق پس انداز مسکن متقاضی می بایست ابتدا بعنوان مثال 6 میلیون تومان سپرده گذاری نموده و ضمن اینکه باید 6 ماه تا 18 ماه خواب سرمایه داشته باشد و طی آن مدت نیز ممکن است قیمت مسکن به سرعت تغییر کند.

قاسمی ادامه داد: حدود 65 درصد اوراقی که بانک مسکن منتشر کرده است تبدیل به خرید مسکن شده است و این در حالی است که اغلب افرادی که نمی توانند امتیاز وام را در حساب صندوق مسکن به وام تبدیل کنند متاسفانه آن را به غیر واگذار کرده و با وکالتهای بلاعزل، هم برای خود، هم برای مشتری و هم برای بانک مسکن مشکل ایجاد می کنند.

گفت و گوی تفصیلی خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس با نادر قاسمی رئیس اداره کل طرح و برنامه بانک مسکن را با هم می خوانیم: 

*حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز در آینده جایگزین حساب صندوق پس انداز مسکن می شود 

فارس:بانک مسکن حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز را به چه دلیل پایه ریزی کرد؟

قاسمی: بانک مسکن حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز را به این دلیل پایه ریزی کرد که این حساب در آینده جایگزین حساب صندوق پس انداز مسکن شود و در حال حاضر یک سوم کل منابع بانک مسکن از محل حساب ممتاز است. درصورتی که حساب صندوق پس انداز مسکن حدود 10 درصد می تواند منابع بانک را تشکیل دهد.

* اوراق حق تقدم به راحتی به همه افراد قابل انتقال است

فارس:یعنی مزیت اوراق حق تقدم تنها متوجه بانک مسکن است؟

قاسمی: در حال حاضر هر برگ اوراق حق تقدم 500 هزار تومانی در بازار 70 هزار تومان خرید و فروش می شود و به عبارتی متقاضی خرید خانه برای وام 20 میلیونی اوراق حق تقدم می بایست 2 میلیون و 800 هزار تومان بابت خرید اوراق بپردازد اما در حساب صندوق پس انداز مسکن متقاضی می بایست ابتدا بعنوان مثال 6 میلیون تومان سپرده گذاری نموده و ضمن اینکه باید 6 ماه تا 18 ماه خواب سرمایه داشته باشد و طی آن مدت نیز ممکن است قیمت مسکن به سرعت تغییر کند.

در حساب صندوق پس انداز مسکن امتیاز وام به جز بستگان درجه یک به غیر افراد امکانپذیر نیست درصورتی که اوراق حق تقدم را می توان به هر تعدادی خریداری کرده و به هر فردی انتقال داد. (در حال حاضر از طریق شرکت فرابورس)

ضمناً واگذاری امتیاز در حساب صندوق پس انداز مسکن وکالتی است درصورتی که اوراق حق تقدم به راحتی به همه افراد قابل انتقال است.به دلیل همین مزیت است که حساب ممتاز از جایگاه ویژه ای نزد مشتریان بانک برخوردار گردیده است.

* 65 درصد اوراقی که بانک مسکن منتشر کرده است تبدیل به خرید مسکن شده است 

فارس: چند درصد اوراق مسکن از ابتدای سال جاری به خرید مسکن تبدیل شده است؟

قاسمی: حدود 65 درصد اوراقی که بانک مسکن منتشر کرده است تبدیل به خرید مسکن شده است و این در حالی است که اغلب افرادی که نمی توانند امتیاز وام را در حساب صندوق مسکن به وام تبدیل کنند متاسفانه آن را به غیر واگذار کرده و با وکالتهای بلاعزل، هم برای خود، هم برای مشتری و هم برای بانک مسکن مشکل ایجاد می کنند.

* حساب اوراق حق تقدم یک حساب تعهدی قابل کنترل است

فارس : یعنی یکی از دلایل ورود اوراق حق تقدم جلوگیری از خرید و فروش غیر قانونی امتیاز وام مسکن بود؟ 

قاسمی: حساب صندوق پس انداز مسکن یک حساب تعهدی است و وقتی بانک این حساب را باز می کند کنترل مصرف منابع در اختیار خود نیست ولی حساب اوراق حق تقدم یک حساب تعهدی قابل کنترل می باشد چرا که در سال 45 درصد به دارندگان حساب، اوراق تعلق می گیرد، بنابراین بانک مسکن می تواند این 45 درصد را در ابتدای سال تا 30 درصد نیز کاهش دهد. 

در اوراق حق تقدم کنترل مصارف در اختیار بانک مسکن است و می تواند با کاهش و افزایش درصد تخصیص اوراق میزان تسهیلات مسکن را کنترل کند ولی این ابزار کنترلی در حساب صندوق پس انداز مسکن وجود ندارد.

*نرخ سود سپرده ممتاز در بانک مسکن از 15 به 17 درصد افزایش یافت 

فارس: نرخ سود سپرده ممتاز در بانک مسکن چقدر است؟

قاسمی:اخیراً نرخ سود سپرده ممتاز در بانک مسکن افزایش یافت و نرخ آن از 15 درصد برای اشخاص حقیقی و حقوقی به 17 درصد افزایش یافت.

بررسی وضعیت معاملات اوراق حق تقدم نشان می دهد چنانچه سپرده گذار در این حساب سپرده داشته باشد علاوه بر نرخ 17% سود تعلق یافته از محل فروش اوراقی که به ایشان تعلق خواهد گرفت سودی معادل 6% کسب خواهد نمود به این ترتیب در مجموع از سودی معادل 23% برخوردار می گردد که در هیچ یک از سپرده های قانونی بانکها چنین سودی را مشتریان دریافت نمی کنند.

فارس: آیا این سود مشمول افرادی که قبلاً حساب ممتاز را بازگشایی کرده اند می شود؟

قاسمی: از رقم یک میلیارد ریال به بالا اگر فردی این حساب را باز کند سود حساب به 17 درصد افزایش پیدا کرده است.

فارس: این اوراق حق تقدم به چه افرادی تعلق پیدا می کند چرا که شاید برخی تصورشان است که هر زمان که وارد بانک مسکن شدند می توانند از اوراق حق تقدم مسکن استفاده کنند.

قاسمی: در حساب سپرده ممتاز بانک مسکن علاوه بر اینکه به متقاضی سود کوتاه مدت تعلق می گیرد اوراق گواهی حق تقدم هم تعلق می گیرد.به عنوان مثال حسابی در بانک مسکن وجود دارد به نام حساب سپرده ممتاز با کد 8726 که نرخ سود آن 10 درصد است.

یعنی مشتری اگر تا یک حد معقولی در بانک مسکن سپرده گذاری کند علاوه بر دریافت سود 10 درصد تحت شرایطی می تواند در طول سال 2 بار به ایشان اوراق حق تقدم تعلق بگیرد تا با فروش اوراق حق تقدم در بازار با 10 درصد نرخ سود تقریباً 14 درصد نیز می تواند از محل فروش اوراق حق تقدم سود کسب می کند. لذا مجموعاً سود 24 درصدی که کسب می کند از سود بلند مدت شبکه بانکی هم بیشتر است.

*کلیه تسهیلاتی که به اعتبار وثیقه غیرمنقول پرداخت می شود به ضامن قسط نیازی نیست 

فارس: آیا برای اوراق حق تقدم مسکن هم شعب بانک مسکن از متقاضیان می توانند درخواست ضامن کنند.

قاسمی: به کلیه شبکه بانک بخشنامه شده است که کلیه تسهیلاتی که به اعتبار وثیقه غیرمنقول پرداخت می شود به ضامن قسط نیازی نیست و صرفاً درآمد ابزار کفایت می نماید.

* آماری از بانک های خصوصی که برای اوراق حق تقدم حساب باز می کنند

فارس: آماری از بانک های خصوصی دارید که برای اوراق حق تقدم حساب باز می کنند.

قاسمی: در حال حاضر بسیاری از موسسات مالی و اعتباری و برخی از بانکها با توجه به سود فروش اوراق حق تقدم، به عنوان مشتریان این حساب محسوب می شوند که با سپرده گذاری در این حساب می توانند سود مورد انتظار سپرده گذاران خود را تامین نمایند.

فارس: آماری هست که از ابتدای امسال چه میزان از حساب صندوق پس انداز مسکن و چه میزان از طریق اوراق حق تقدم به مردم وام پرداخت شده است.

قاسمی: از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه از محل اوراق ممتاز 000ر610ر5 میلیون ریال تسهیلات پرداخت شده است که می تواند گفت 65 درصد اوراق حق تقدم صادر شده تبدیل به خرید مسکن شده است اما درخصوص حساب صندوق پس انداز مسکن نیز از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه بالغ بر 000ر350ر3 میلیون ریال تسهیلات وام خرید مسکن پرداخت شده است.

فارس: تصور می شود که هنوز بسیاری از مردم اوراق حق تقدم اطلاع زیادی ندارند به همین دلیل هم موسسات و بانک ها وارد خرید اوراق حق تقدم می شوند.

قاسمی: درست است مردم اطلاع کافی شاید از اوراق حق تقدم نداشته باشند. موسسات خصوصی به دلیل اینکه می دانند سود می کنند پول های خود را در این بخش سرمایه گذاری می کنند و سود مناسبی را کسب می کنند.

*اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تنها از طریق فرابورس در اختیار قرار می گیرد. 

فارس: آیا بنگاه های مسکن هم می توانند اقدام به خرید و فروش اوراق مسکن کنند.

قاسمی: اکنون اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، از طریق فرابورس در اختیار قرار می گیرد و مشتریان می توانند بدون مراجعه به بنگاههای معاملات ملکی، این اوراق را مستقیماً از کارگزاریهای بورس فراهم نمایند.

* گفت و گو از اکبر محمودی